Wer an der Costa Blanca eine Immobilie touristisch vermieten will, landet früher oder später bei derselben Frage: Wie bekomme ich eigentlich die VT-Nummer — und ist meine Gemeinde überhaupt noch offen für neue Registrierungen? Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch den Prozess 2026 — mit allen Gesetzes-, Gebühren- und Strafen-Details, die Ihr Gestor nicht in einem 10-Minuten-Gespräch unterbringen kann.
Das Verfahren ist 2024–2026 grundlegend umgestaltet worden: durch das Decreto-ley 9/2024 vom 2. August 2024 (seit dem 8. August 2024 in Kraft) und die Reform des Ley de Propiedad Horizontal vom 3. April 2025. Hinzu kommt auf staatlicher Ebene das neue Einheitliche Vermietungsregister (NRUA), das seit dem 1. Juli 2025 für alle Listings auf Airbnb, Booking, Vrbo und Expedia Pflicht ist.
Answer capsule: Die VUT-Registrierung in der Comunitat Valenciana 2026 verläuft in 9 Schritten: kommunaler Informe de Compatibilidad Urbanística (ICU) beantragen → Licencia de Segunda Ocupación → Haftpflichtversicherung abschließen → ggf. 3/5-Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen → Declaración Responsable auf GVA.es (Verfahren SIA 687823 / GUC 19207) → VT-#####-A-Nummer erhalten → NRUA auf Ventanilla Única Digital beantragen → SES.Hospedajes-Host-Konto anlegen → Modelo 210 für die Steuererklärung vorbereiten. Der ICU ist der Engpass (4–12 Wochen), die DR wirkt sofort. Die Registrierung gilt 5 Jahre.
Der regulatorische Rahmen 2026 — was sich gerade geändert hat
Das Regelwerk, das Sie beachten müssen, besteht aus sieben Ebenen:
| Ebene | Norm | Datum | Was regelt sie |
|---|---|---|---|
| Autonomes Gesetz | Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad CV | 2018 | Rahmengesetz Tourismus, 2024 modifiziert |
| Autonome Verordnung | Decreto 10/2021 Alojamiento turístico | 2021 | Mindeststandards, Haftpflichtversicherung (Art. 26) |
| Autonome Verordnung | Decreto 92/2009 (teilweise weiter in Kraft) | 2009 | Ausstattungsanforderungen Anhang I |
| Autonome Verordnung | Decreto-ley 9/2024 del Consell | 8. Aug. 2024 | Komplette Reform: 5 Jahre Gültigkeit, 10-Tage-Maximum, nur ganze Einheiten, ICU-Pflicht, schärfere Sanktionen |
| Autonomes Gesetz | Ley 6/2024 | Dez. 2024 | Ermöglicht Gemeinden, VUT-Lizenzen auszusetzen |
| EU/Staat | Reglamento (UE) 2024/1028 + RD 1312/2024 | 1. Juli 2025 | NRUA und Ventanilla Única Digital |
| Staat | LO 1/2025 Reform LPH | 3. April 2025 | 3/5-Mehrheit der Eigentümergemeinschaft für neue VUT |
| Staat | RD 933/2021 SES.Hospedajes | Seit 2. Dez. 2024 | Digitales Gästeregister, 24-Stunden-Meldepflicht |
Aktuellste Entwicklung: Am 16. April 2026 hat der TSJCV (Oberstes Gericht der Comunidad Valenciana) die Moratoriumsentscheidung der Stadt València von 2024 teilweise aufgehoben — das Aussetzen der “Licencias de Cambio de Uso” für VUT wurde gekippt, das Aussetzen neuer Hotel-/Tertiär-Baugenehmigungen bestätigt. Das Urteil ist nicht rechtskräftig (Kassationsbeschwerde beim Tribunal Supremo möglich).
Schritt 1: Prüfen, ob Ihre Gemeinde überhaupt registriert
Alicante-Stadt: Moratorium in Kraft. Am 13. Januar 2025 durch Pleno beschlossen, am 3. Juli 2025 auf ganze Blocks und Touristenhostels erweitert, im Dezember 2025 via PGOU-Änderung Nr. 52 für gesättigte Zonen (Casco Antiguo-Santa Cruz, Mercado Central, Teile von San Blas, Benalúa, Strandzonen) zementiert. Ein Gerichtsurteil von Februar 2026 hat das Moratorium bestätigt. In Alicante-Stadt werden bis etwa Januar 2027 keine neuen VUT-Lizenzen ausgegeben.
Übrige Alicante-Provinzgemeinden: Variabel. Seit Oktober 2025 prüfen mehr Gemeinden eigene Moratorien. Es gibt kein zentrales Register der kommunalen Moratorien — Sie müssen vor Kauf oder Registrierung bei jedem Ayuntamiento einzeln nachfragen. Dénia, Torrevieja, Orihuela gelten derzeit als offen. Benidorm, Calpe und Jávea operativ offen, aber mit zunehmenden Bearbeitungszeiten.
Schritt 2: Informe de Compatibilidad Urbanística (ICU)
Das ICU ist das kommunale Dokument, das bescheinigt, dass Ihre Immobilie städtebaulich für Touristennutzung zulässig ist. Es ist der echte Engpass im ganzen Prozess. Ohne günstigen ICU kann das Tourismusregister nicht registrieren (Decreto-ley 9/2024).
Das ICU muss enthalten:
- Vollständige Adresse und Katasterreferenz
- Klassifikation des Grundstücks
- Zulässige städtebauliche Nutzung
- Ausdrückliche günstige Entscheidung
Beantragungsunterlagen (typisch):
- Kommunales Antragsformular
- Fassadenfoto
- Lageplan
- Eigentumsurkunde (Escritura)
- Gültige Cédula de Habitabilidad oder Licencia de Segunda Ocupación
Gebühren und Bearbeitungszeiten nach Gemeinde (Stand 2026):
| Gemeinde | ICU-Gebühr | Bearbeitung |
|---|---|---|
| Torrevieja | 54,10 € | 4–12 Wochen (neues vereinfachtes Formular seit 2025) |
| Dénia | 60–65 € + Licencia de Segunda Ocupación ca. 200 € | 4–8 Wochen |
| Alicante Stadt | Derzeit nicht ausgestellt (Moratorium) | — |
| Orihuela (inkl. Costa) | Nicht öffentlich zentral publiziert | ~3 Monate |
| Benidorm / Calpe / Jávea / Moraira | 50–150 € (Schätzung aus Vergleichsgemeinden) | 6–12 Wochen |
Viele Ayuntamientos der Alicante-Provinz lassen die Tasa por servicios urbanísticos durch SUMA Gestión Tributaria einziehen. Die genauen Beträge richten sich nach der jeweiligen Ordenanza fiscal.
Rechnen Sie mit 2025/2026-Verzögerungen in der gesamten Provinz wegen der DR-Welle durch das neue Gesetz — einen Puffer einplanen.
Schritt 3: Licencia de Segunda Ocupación / Cédula de Habitabilidad
Auch bei Bestandsobjekten erforderlich, wenn touristisch vermietet wird. Falls Ihre aktuelle Licencia älter als 10 Jahre ist, muss sie erneuert werden. Zuständig ist das gleiche Ayuntamiento. Kosten 150–250 € je nach Gemeinde, Bearbeitung 2–4 Wochen.
Schritt 4: Haftpflichtversicherung (Art. 26 Decreto 10/2021)
Eine aktive Haftpflichtversicherung ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Deckungssumme skaliert mit der Kapazität — häufig zitierte Bandbreite: 150.000–2.000.000 € je nach Personenzahl. Für eine 4-Personen-Einheit sind mindestens 300.000 € Deckung üblich. Hinweis: Die exakten Bandbreiten im Decreto-Text sollten Sie mit Ihrem Versicherungsmakler abgleichen (Sekundärquellen berichten abweichende Schwellen).
Schritt 5: 3/5-Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (NEU ab 3. April 2025)
Die Reform des Ley de Propiedad Horizontal hat die Regeln grundlegend geändert:
- Neue VUT in Gebäuden unter Horizontaleigentum erfordern eine ausdrückliche Zustimmung der Junta de Propietarios.
- Qualifizierte Mehrheit: 3/5 der Eigentümer, die 3/5 der Beteiligungsquoten repräsentieren — beide Schwellen müssen erreicht werden.
- Keine Notwendigkeit, Titulo Constitutivo oder Statuten zu ändern (überstimmt die vorherige Rechtsprechung des Tribunal Supremo).
- Die Gemeinschaft kann VUT mit gleicher 3/5-Mehrheit beschränken, bedingen oder verbieten und einen Sonderanteil an Gemeinschaftskosten bis zu +20 % für VUT-Einheiten verlangen.
- Nicht rückwirkend: VUT, die vor dem 3. April 2025 legal registriert wurden, sind nicht betroffen.
- Ab der Erneuerungsphase 2030 verlangt das Decreto-ley 9/2024 zusätzlich eine aktualisierte Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass kein statutarisches Verbot besteht.
Rechtslage bei freistehenden Villen: Die GVA hat nicht ausdrücklich geklärt, ob freistehende Villen (nicht unter Horizontaleigentum, typisch in Costa-Blanca-Urbanisationen mit unabhängigen Titeln) jemals der Gemeinschaftszustimmung unterliegen. Der Konsens valencianischer Anwaltskanzleien ist nein — aber bei Urbanisationen unter einer “Entidad Urbanística de Conservación” oder einer Gemeinschaft zweiter Ebene ist die Frage ungeklärt.
Schritt 6: Declaración Responsable auf GVA.es
Die eigentliche Eintragung läuft über das elektronische GVA-Portal — Verfahrenscode SIA 687823 / GUC 19207 (Autoregistro de Viviendas de Uso Turístico) unter www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=19207.
Erforderlich:
- Digitales Zertifikat (DNIe, FNMT oder Cl@ve Permanente)
- Der günstige ICU
- Licencia de Segunda Ocupación
- Haftpflichtversicherungsnachweis
- Ggf. Protokoll der Junta de Propietarios mit 3/5-Zustimmung
- Unique Katasterreferenz
- Anmeldeerklärung der Kapazität und Ausstattung
Wirkung: Die DR gilt ab dem Moment der Einreichung (das ist gerade das Wesen einer DR — Compliance wird vermutet, nachträgliche Prüfung vorbehalten).
Die VT-Nummer wird typischerweise sofort bis innerhalb weniger Tage nach vollständiger DR-Einreichung zugeteilt. Format: VT-#####-A (A = Alicante-Provinz), VT-#####-V Valencia, VT-#####-CS Castellón. Mindestens 4–5 Ziffern. Agenten-verwaltete Blocks nutzen das Format EGVT/Nummer/Provinz.
Die VT-Nummer muss in jeder Werbung und am Eingang der Wohnung sichtbar angebracht sein. Die Tätigkeit muss innerhalb von 2 Monaten nach Einreichung der DR beginnen, sonst kann die Registrierung annulliert werden.
Verifizierung: Das öffentliche Nachschlagewerk unter cindi.gva.es listet alle registrierten VUT der Comunidad Valenciana.
Schritt 7: NRUA — Einheitliches Vermietungsregister (staatliche Ebene)
Seit 1. Juli 2025 müssen Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia und andere Plattformen Angebote ablehnen, die keine gültige NRUA-Nummer führen. Die NRUA ist zusätzlich zur VT-Nummer — nicht Ersatz.
- Portal:
https://www.mivau.gob.es/vivienda/ventanilla-unica/alquiler-de-alojamientos-de-corta-duracion - Rechtsgrundlage: Reglamento (UE) 2024/1028 und RD 1312/2024
- Ab Januar 2026 (Orden VAU/1560/2025): Jährliche Informationspflicht bis Februar über die Aktivitäten des Vorjahres.
Schritt 8: SES.Hospedajes — Gästemeldung
Nationales Gästeregister beim Ministerio del Interior, seit 2. Dezember 2024 verpflichtend (RD 933/2021).
- 17 Pflichtdatenfelder pro Gast
- Übermittlung innerhalb 24 Stunden nach Check-in
- Registrierung als Host unter SES.Hospedajes erforderlich
Schritt 9: Steuerliche Pflichten — Modelo 210
Die Steuererklärung erfolgt über Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR).
- EU/EWR-Ansässige: 19 % auf Netto-Mieteinnahmen (abzugsfähig: Finanzkosten, Gemeinschaftskosten, Versicherung, IBI, Abschreibung, Wartung, Agenturprovisionen)
- Nicht-EU-Ansässige (UK, USA, Kanada nach Brexit): 24 % auf Brutto-Mieteinnahmen, keine Abzüge möglich
- Einreichungsrhythmus: Historisch vierteljährlich (innerhalb der ersten 20 Tage im April, Juli, Oktober, Januar). Eine staatliche Verordnung von 2024 erlaubt für bestimmte Fälle jährliche Aggregation. Bei Ferienvermietung mit kurzfristigen Gästen ist Quartalsabgabe die Norm — mit dem Gestor klären.
Separat fallen an: IBI (Grundsteuer), Tasa de Basuras (Müllgebühr), mögliche lokale Touristenabgabe (ITAE), IVA auf Möbel bei Anschaffung.
Sanktionen beim Betrieb ohne VUT
Das Sanktionsregime wurde durch Decreto-ley 9/2024 deutlich verschärft:
| Schweregrad | Beispiele | Bußgeldbandbreite |
|---|---|---|
| Leve | Verspätete oder unvollständige SES.Hospedajes-Meldung; kleine Werbemängel | 100–600 € (SES) / bis 10.000 € (Tourismusgesetz) |
| Grave | Betrieb ohne VT-Nummer; fehlende VT in Werbung; Verweigerung der Identifizierung | 10.001–100.000 €; SES grave 601–30.000 € |
| Muy grave | Zimmerweise Vermietung (neu 2024); wiederholter Betrieb ohne Lizenz; materielle Falschaussagen | 100.001–600.000 € |
Zusätzlich staatliche Sanktionen:
- Betrieb oder Werbung ohne NRUA auf Plattformen: 10.000–100.000 €
- SES.Hospedajes schwere Verstöße: bis 30.000 €
Kosten Gesamtprojekt
Kommunale und staatliche Gebühren:
- ICU: 50–150 €
- Licencia de Segunda Ocupación: 150–250 €
- Cédula Katasterkomplementär: ~170 € + ~160 € Zertifikate
- Ventanilla Única NRUA: kostenfrei
- SES.Hospedajes-Registrierung: kostenfrei
Gestoría / Fachgebühren (Marktsätze 2025–2026):
- VUT-Registrierung durch Gestor: 250–1.050 € + IVA (Median 250–450 €)
- Proyecto de Adaptación durch Técnico (falls nötig): 300–3.000 € (Median 1.700 €)
Haftpflichtversicherung: 150–400 €/Jahr je nach Kapazität.
Ausstattungspflichten (Anhang I Decreto 92/2009)
Für die Mindestklassifikation “Estándar”:
- Kühlschrank
- Kochfeld: min. 2 Platten bis 4 Gäste, 3 Platten über 4 Gäste
- Ofen ODER Mikrowelle
- Dunstabzug
- Waschmaschine (außer Gemeinschaftswaschraum vorhanden)
- Klimaanlage UND Heizung im Wohnbereich
- Warmwasser in allen Sanitärräumen
Kategorien Superior / Primera haben zusätzliche Mindestausstattung (Geschirrspüler, bestimmte Flächenanforderungen pro Person).
Der 5-Jahres-Zyklus — Verlängerung planen
- Gültigkeit: 5 Jahre ab Einreichung der DR
- Erneuerungs-DR im Monat vor Ablauf einreichen mit frischem ICU
- VUT, die zwischen 7. Juli 2018 und 7. August 2024 registriert wurden, behalten Gültigkeit bis 2030, müssen aber bis dahin an die neuen Qualitätsstandards angepasst sein
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen VT und NRUA?
Die VT-Nummer ist die regionale Tourismusregistrierung der Comunidad Valenciana. Die NRUA ist die bundesweite Einheitsregistrierung nach EU-Recht. Sie brauchen beide. Ohne VT können Sie NRUA nicht beantragen. Ohne NRUA dürfen die Plattformen Sie seit 1. Juli 2025 nicht listen.
Kann ich meine Wohnung zimmerweise vermieten?
Nein. Das Decreto-ley 9/2024 hat zimmerweise Vermietung als VUT zur sehr schweren Ordnungswidrigkeit erklärt. Sie müssen die gesamte Einheit vermieten.
Wie lange kann ein Gast bleiben?
Maximum 10 aufeinanderfolgende Tage pro VUT-Vertrag. Längere Aufenthalte fallen unter das LAU (Wohnungsmietgesetz) und sind keine Touristenvermietung mehr.
Was ist, wenn meine Gemeinschaft mich nicht zustimmt?
Wenn Sie nach dem 3. April 2025 neu registrieren wollen, brauchen Sie die 3/5-Zustimmung. Wird sie verweigert, können Sie nicht registrieren. Wenn Sie vor dem 3. April 2025 bereits registriert waren, sind Sie nicht betroffen (kein Rückwirkungseffekt).
Kann ich das selbst machen oder brauche ich einen Gestor?
Technisch geht alles selbst — in der Praxis macht ein Gestor für 250–450 € den ICU-Antrag, die DR und das NRUA-Setup deutlich schneller und fehlerfreier. Besonders für Nicht-Residenten oder Erstregistrierer empfehlen wir einen Gestor.
Was passiert, wenn das TSJCV-Urteil zu València kassiert wird?
Das April-2026-Urteil kann beim Tribunal Supremo in Kassation angefochten werden. Bis zur endgültigen Entscheidung ist die Rechtslage in València-Stadt unsicher. Alicante-Provinz ist davon nicht direkt betroffen (Moratoriumsentscheidungen pro Gemeinde).
Bin ich davon betroffen, wenn ich verkaufen möchte?
Die VT-Registrierung ist nicht immobilienbezogen, sondern eigentümer-gebunden. Bei Verkauf muss der neue Eigentümer selbst registrieren (Verfahren GUC 14752 für Titularwechsel). Fehlende Dokumentation kann den Verkaufspreis drücken oder Käufer abschrecken.
Costa Blanca Habitat hilft beim Papierkram
Wir koordinieren den gesamten VUT-Registrierungsprozess für Expat-Eigentümer von Dénia bis Orihuela Costa: ICU-Antrag, Declaración Responsable, NRUA, SES.Hospedajes, Haftpflichtversicherung, Modelo-210-Setup. Unsere Tarife liegen am unteren Ende des Gestoría-Markts, und die erste Einschätzung — ob Ihre Immobilie überhaupt registrierbar ist — ist kostenfrei. Kontaktieren Sie uns.
— Allan, Costa Blanca Habitat