Eine Immobilie an der Costa Blanca kauft sich leicht — sie zu verwalten, wenn man in Deutschland, den Niederlanden oder Großbritannien wohnt, ist die eigentliche Herausforderung. Zwischen Airbnb-Bewirtschaftung, Langzeitvermietung und reinem Schlüsselmanagement gibt es eine erstaunliche Bandbreite an Modellen — und leider auch eine Bandbreite an versteckten Kosten, die auf der Rechnung erst beim dritten Hinsehen auffallen.
Dieser Ratgeber fasst die realen Marktpreise 2026 an der gesamten Costa Blanca zusammen, erklärt die neuen regulatorischen Anforderungen (NRUA, Modelo 238, VUDA) und zeigt, wie die OTA-Gebühren von Booking.com und Airbnb die Rechnung für Eigentümer verändern.
Answer capsule: Voller Service für Ferienvermietung an der Costa Blanca kostet 2026 zwischen 20 % + IVA (Standard) und 25 % + IVA (Luxus) der Bruttobuchung — im Süden bis zu 30 % mit einzelnen Premium-Concierge-Operatoren bei 40–45 %. Langzeitvermietung liegt bei 8–12 % + IVA auf die Monatsmiete, plus eine Mietervermittlungsgebühr in Höhe einer Monatsmiete (gesetzlich seit 2023 nur noch vom Vermieter zu tragen). Keyholding beginnt bei 60–70 €/Jahr und reicht bis 700 €/Jahr für Premiumpakete. Nach OTA-Gebühren, Reinigung und IVA bleibt dem Eigentümer typisch 60–65 % der Bruttobuchung netto.
Ferienvermietung — Provisionen im Vollbild
Die drei Servicemodelle und ihre Gebühren
Listing-only / Management-only (Eigentümer bringt Buchungen mit): 15 % + IVA. Der Manager übernimmt Gästekommunikation, Check-in, Reinigungsorganisation, aber die Eigentümer-Buchungsstrategie bleibt bei Ihnen.
Full-Service Standard: 20 % + IVA — der Marktmodus im gesamten Alicante-Bereich. Beinhaltet: Inserat auf 2–3 Portalen, dynamische Preissetzung, Gästekommunikation auf 2+ Sprachen, Check-in/Check-out-Koordination, Reinigung, 24-Stunden-Notruf, technische Kleinreparaturen.
Full-Service Luxus (Jávea, Moraira, Dénia-Premium): 20–25 % + IVA. Concierge-Elemente wie Willkommenspaket, persönliche Übergabe durch Englisch-/Deutsch-sprachigen Manager, Aktivitäten-Empfehlung, Luxuswäsche.
Costa-Blanca-Süd (Torrevieja, Orihuela Costa): 20–30 % + IVA, mit vereinzelten Premium-Concierge-Anbietern bei 40–45 % + IVA (Airbtics/iGMS-Daten).
Halb-Service (Inserat + Reinigungskoordination ohne Gästekontakt): 10–15 % + IVA — im Süden üblich.
Spanien-Marktdurchschnitt: 15–30 % bei professionellen Managern; 20–35 % bei Full-Service-Anbietern (Voguimmo/Ficura).
Einmalige Setup-Gebühren
| Posten | Typischer Preis |
|---|---|
| VUT-Lizenzantrag Unterstützung | ~200 € einmalig |
| Professionelle Fotos | Oft kostenfrei bei Full-Service, sonst 150–400 € |
| Inseratserstellung auf 2–3 OTAs | Meist im Paket; einzeln 100–250 € |
| Setup-Gebühren sonst | Meist entfallen bei Costa-Blanca-Full-Service-Agenturen (“no upfront fees”) |
| Snagging-Begutachtung Apartment (Surveys Spain) | 295 € + IVA |
| Snagging-Begutachtung Villa | 395 € + IVA |
| Kaution beim Verwalter (für Kleinreparaturen) | 250 € |
Die OTA-Gebühren-Stacking-Falle
OTA-Gebühren werden vor der Property-Management-Provision abgezogen. Die kombinierte Belastung ist was am Ende zählt:
| Plattform | Host-Gebühr 2025–2026 | Anmerkung |
|---|---|---|
| Booking.com | 15 % (Spanien-Durchschnitt, Spanne 10–25 %) + Preferred Partner +3–5 % + Payments 1,1–3,1 % | Nur Host zahlt, kein Gastzuschlag |
| Airbnb Split-Fee | Host 3 % + Gast 5–15 % | Standard für Einzelgastgeber |
| Airbnb Host-Only-Fee | 14–16 % Host / 0 % Gast. Ab 27. Okt. 2025 alle PMS-verbundenen Hosts einheitlich 15,5 % host-only; ab 1. Dez. 2025 auch Non-PMS Single-Fee-Hosts von 15 % auf 15,5 % | Professionellen Managern zugeordnet |
| Vrbo / Expedia | 8 % Provision + 3 % Zahlungsgebühr — oder Jahresabonnement | Per-booking |
Realistisches Rechenbeispiel:
Bruttobuchung 1.000 € → Booking.com Provision 150 € (15 %) → Property-Manager-Provision auf 850 € (20 % = 170 €) → Eigentümer erhält ~680 € vor Reinigung, Versorger, IVA und IRNR. Nach Reinigung + IVA auf PM-Gebühren schrumpft der Netto-Payout oft auf 60–65 % der Bruttobuchung.
Bruttoprovision oder Netto?
Der spanische Branchenstandard ist Provision auf die Bruttobuchung vor OTA-Gebühren (transparent, verwendet von Abahana, In-Costa-Blanca und den meisten Jávea/Moraira-Agenturen). Eine Minderheit berechnet auf Netto nach OTA — eigentümerfreundlicher, häufiger bei Concierge-Luxusanbietern.
Achtung Doppelprovision: Manche Eigentümer zahlen Provision auf die Headline-Buchung, obwohl das OTA bereits gekürzt hat. Vertragstext immer prüfen.
Reinigungskosten-Behandlung
- Pass-through: Gast-Reinigungsgebühr wird ohne Marge an den Reiniger weitergegeben (Modell In-Costa-Blanca und vieler Costa-Blanca-Nord-Agenturen)
- Markup: Manager behält 10–30 % der Reinigungsgebühr (üblich in Torrevieja-Süd-Agenturen)
- Absorbiert: keine separate Gastgebühr, Reinigungskosten von Mieteinnahmen abgezogen (Abahana-Modell)
Typische Gast-Reinigungsgebühren: Apartment 40–80 €; 3-Zimmer-Villa 80–150 €; 4–6-Zimmer-Luxusvilla 150–300 € pro Aufenthalt.
Langzeitvermietung (Larga Temporada)
Gebührenstruktur seit Ley de Vivienda 2023
Seit Mai 2023 (Ley 12/2023) trägt der Vermieter sämtliche Makler- und Vermittlungsgebühren für Hauptwohnsitzmietverträge. Die vorherige Praxis, dem Mieter eine Monatsmiete zu belasten, ist bei Vivienda Habitual illegal.
| Gebühr | Typischer Satz |
|---|---|
| Mietervermittlung (Hauptwohnsitz) | 1 Monatsmiete + 21 % IVA (nur Vermieter) |
| Monatliche Verwaltung | 8–12 % der Monatsmiete + 21 % IVA |
| Alternativ Flat-Modell | 10 % + IVA laufend (keine separate Vermittlungsgebühr) |
| Vertragsverlängerung | Meist enthalten; einzeln 50–150 € |
Rechenbeispiel: 1.000 € Monatsmiete × 10 % = 100 € + 21 % IVA = 121 € Verwaltungskosten → Eigentümer netto ~879 € vor Objektkosten. Manager-Gebühren sind über Modelo 210 (IRNR) für Nicht-Residenten steuerlich abzugsfähig.
Saison- und Möbliertverträge
Für Saisonverträge (temporada — nicht unter Ley de Vivienda) sind Mietergebühren weiterhin üblich, aber Durchsetzung grau. Möbliert vs. unmöbliert zeigt keine wesentliche Provisionsdifferenz — möblierte Einheiten haben höhere absolute Miete und einen Inventar-/Check-in-Aufschlag von 100–250 € pro Mietverhältnis.
Keyholding — Preise und Pakete
Veröffentlichte Preislisten Stand 2025–2026
| Anbieter | Einstieg | Mittlere Stufe | Premium | Inhalt |
|---|---|---|---|---|
| Blue Keyholding Costa Blanca | 60 €/Jahr | — | — | Sicherer Tresor, 24/7-Notfall-Verfügbarkeit |
| The House Maids | 70 €/Jahr | — | — | Grundlegende Schlüsselverwahrung |
| Costa Blanca Key Holding | 70 €/Jahr | — | — | Monatlicher Besuch mit Fotos + Gästeübergabe |
| InMo Costa Homes | 5 €/Monat (~60 €/Jahr) | — | — | Schlüsselverwahrung + Reinigung |
| Global Spain | BASIC 250 € + IVA/Jahr (1 Besuch/Monat) | PLUS 375 € + IVA/Jahr (2 Besuche/Monat) | TOP 625 € + IVA/Jahr (4 Besuche/Monat) | Versorger-, Schädlings-, Pflanzen-, Post-, Sicherheitschecks |
| TummersInvest (Costa Blanca Süd) | Standard 399 €/Jahr + IVA (monatlich) | Comfort 499 €/Jahr + IVA (alle 2 Monate + 24/7-Notfall) | Diamond 699 €/Jahr + IVA (wöchentlich + Reinigung/Gärtner/Pool-Koordination) | Plus 250 € Kaution bei Vertragsabschluss |
Einzel- und Event-Gebühren
| Leistung | Typische Gebühr |
|---|---|
| Ad-hoc Objektbegehung ohne Vertrag | 30–50 €/Besuch |
| Meet & Greet während Bürozeiten | Oft enthalten; sonst 25–50 € |
| Check-in außerhalb Bürozeiten, Sonntags, Feiertage | +20 € Zuschlag |
| Abreise-/Inventurprüfung | 20–40 € |
| Notfall-Einsatz (außerhalb Bürozeiten) | 40–80 € Basis + stündlich; Mittelklasse-Verträge enthalten oft einen Gratis-Einsatz pro Jahr |
| Flughafenabholung (Alicante-Elche ALC) | 60–120 € je nach Distanz |
Zusatzleistungen — Typische Preise Costa Blanca
Laufende Instandhaltung
| Dienst | Monatlich | Jährlich |
|---|---|---|
| Poolwartung | 80–150 € | ~960–1.800 € |
| Gartenpflege (Basis) | 100–250 € | ~1.200–3.000 € |
| Alarmüberwachung | 40–60 € | ~480–720 € |
| Hausversicherung | — | 250–800 € |
| IBI (Grundsteuer) | — | 300–1.500 € |
| Comunidad-Gebühren | — | 600–2.000 € |
| Müllgebühr (Basura) | — | 100–200 € |
Ad-hoc- und Einmalleistungen
| Dienst | Typischer Preis |
|---|---|
| Snagging Apartment | 295 € + IVA |
| Snagging Villa | 395 € + IVA |
| Handwerker-Koordination | Meist enthalten; einzeln 10–15 % Handwerkerrechnung-Aufschlag |
| Postweiterleitung | 5–15 €/Monat |
| Versorgerrechnungs-Management | 10–25 €/Monat oder 100–250 €/Jahr |
| Profi-Fotos Ferienlisting | 150–400 € einmalig |
| Initiale Tiefenreinigung vor Vermietung | 150–400 € je nach Größe |
| Wäscherei komplett (Bettwäsche + Handtücher) pro Wechsel | 30–60 € |
Notfall-Aufschläge
- Außerhalb Bürozeiten: +50–100 % auf Tagesrate; typischer Klempner-/Elektriker-Ersteinsatz 60–120 € inkl. Anfahrt
- Feiertagszuschlag: +20–50 € fix
- 24/7-Notrufnummer: enthalten in Mittel-/Top-Keyholding (Tummers Comfort 499 €/Jahr inklusive)
Regionale Unterschiede innerhalb der Costa Blanca
Nord (Jávea / Moraira / Dénia / Benissa / Calpe)
- Höhere Buchungswerte: Durchschnittsmiete Wochenende Villa ~2.100–2.400 €
- Full-Service-Anker: 20 % + IVA; Luxusvillen 25 %
- Spezialisierte “Villa-only”-Anbieter: Abahana, White Coast, Quality Rent a Villa, Aguila Rent a Villa, Moraira & Javea Villas, Gemoraira Villacare
- Abahana bietet “besondere Konditionen” bei 3-Jahres-Exklusivverträgen
- Keyholding Premium: 250–700 €/Jahr dominiert
Süd (Torrevieja / Orihuela Costa / Guardamar / Gran Alacant / La Zenia)
- Mehr Apartments und Golfsiedlung-Reihenhäuser → volumenpreislich orientiertere Agenturen
- Full-Service-Spanne breiter: 20–30 %, plus “Premium Concierge” bei 40–45 %
- Tiefer Langzeitmietmarkt (ansässige Expats): 10 % + IVA flach üblich
- Keyholding günstig: 60–70 €/Jahr bei Blue Keyholding, The House Maids, InMo Costa Homes
Zusammenfassung All-in-Provision nach Sub-Region
| Sub-Region | Ferienvermietung voll | Langzeit | Keyholding Basis |
|---|---|---|---|
| Jávea / Moraira / Dénia | 20–25 % + IVA | 10–12 % + IVA; 1 Monat Vermittlung | 250–400 €/Jahr |
| Calpe / Benissa / Altea | 20–25 % + IVA | 10 % + IVA | 200–400 €/Jahr |
| Benidorm / Villajoyosa | 18–22 % + IVA | 8–10 % + IVA | 150–300 €/Jahr |
| Alicante Stadt | 20 % + IVA | 8–10 % + IVA | 150–250 €/Jahr |
| Torrevieja / Orihuela Costa / La Zenia | 20–30 % + IVA (Ausreißer 45 %) | 10 % + IVA | 60–250 €/Jahr |
| Guardamar / Gran Alacant | 20–25 % + IVA | 10 % + IVA | 70–250 €/Jahr |
Regulatorischer Kontext 2025–2026 — was sich geändert hat
VUT-Lizenzierung (Comunidad Valenciana)
- Lizenz: Vivienda de Uso Turístico (VUT / VT-XXXXXXX-A) nach Decreto 10/2021
- Declaración Responsable unterscheidet:
- Privatperson: 1–4 Wohnungen
- Gewerblicher Verwalter: 5+ Wohnungen (strengere Versicherungs-/Berufsanforderungen)
- Pflicht-Haftpflichtversicherung ≥ 500.000 € für Schäden/Verletzungen an Gästen — gilt für alle VUT-Betreiber
- Haftung liegt primär beim Eigentümer; der Verwaltungsvertrag verschiebt das operative Risiko (Gastsicherheit, 24/7-Notfall, Evakuierungsplan) typischerweise auf den Verwalter
Modelo 179 → Modelo 238 (2024→2025)
- Modelo 179 (Informationsmeldung durch Plattformen) wurde ab Steuerjahr 2024 abgeschafft
- Ersetzt durch Modelo 238 (DAC7/CRS-konforme jährliche Plattformmeldung) — die Plattformen melden, nicht die Eigentümer
- Eigentümerpflicht: Modelo 210 (IRNR) vierteljährlich bei Nicht-Residenten, Modelo 100 (IRPF) bei Residenten
NRUA / VUDA — neues staatliches Register (seit Juli 2025)
- Real Decreto 1312/2024 — in Kraft seit 1. Juli 2025
- Jede Kurzzeitmietunterkunft auf Airbnb / Booking.com / Vrbo muss eine NRUA-Nummer führen
- Plattformen müssen Angebote innerhalb von 48 Stunden entfernen, wenn kein NRUA angegeben ist
- Strafen bei Verstoß bis 500.000 €
- Ab April 2026 jährliche Aktivitätsmeldung über VUDA
- In Mehrfamilienhäusern (Régimen de Propiedad Horizontal): mindestens 60 % der Eigentümerzustimmung für neue VUT
Ley de Vivienda 12/2023 — Kostenverschiebung
Bei Hauptwohnsitz-Mietverträgen kann der Mieter keine Agenturgebühren belasten werden — Verwaltung und Vermittlung tragen Eigentümer. Dauerhafte Kostenverschiebung im Langzeitmietmarkt.
Wie ein guter Verwaltungsvertrag aussieht
Die sechs Punkte, die im Vertrag eindeutig stehen müssen
- Provisionsgrundlage: Brutto (vor OTA) oder Netto (nach OTA)? Verstecken Sie diese Frage nicht
- Reinigungsmodell: Pass-through, Markup oder absorbiert — und welcher Prozentsatz?
- Vertragslaufzeit: 1 Jahr ist spanischer Standard; 2–3 Jahre exklusiv nur mit entsprechenden Konditionen
- Kündigungsfrist: 2–3 Monate zum Laufzeitende sind üblich
- Handwerker-Aufschlag: 10–15 % ist Standard; 20 %+ ist aggressiv
- Zahlungsrhythmus an Eigentümer: Monatlich am 5. ist üblich; Verzögerungen über 14 Tage sind ein Warnsignal
Warnsignale
- Exklusivität ohne Performance-Mindestgarantie
- Automatische Mehrjahresverlängerung ohne einfache Kündigungsoption
- Fehlende Vorlage von Originalrechnungen bei Reparaturen
- Keine separate ROESB-/Steuer-/Versicherungsnummer auf Rechnungen
- Verwalter verlangt Treuhandkonto mit >30 Tagen Zahlungsfrist an Eigentümer
Häufige Fragen
Was ist der “ehrliche” Netto-Payout nach allen Abzügen?
Bei einer 1.000-€-Brutto-Buchung über Booking.com mit 20 %-PM-Provision auf Brutto: ca. 650–680 € netto vor Reinigung. Nach einer 80-€-Reinigung und IVA auf Managergebühren: ~600 €, also 60 % der Bruttobuchung. Planen Sie mit 60–65 % Netto als Faustregel.
Kann ich Verwaltungsgebühren steuerlich absetzen?
Ja. EU/EWR-Ansässige können sie über Modelo 210 vom Nettomieterlös absetzen. Nicht-EU-Ansässige (UK, USA, CA nach Brexit) zahlen 24 % auf Brutto — keine Abzüge. Das macht die Wahl des Verwaltungsmodells steuerlich relevant: ein flaches 10 %-Modell reduziert im Non-EU-Fall die Bemessungsgrundlage nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Abahana / White Coast und Airbnb-Co-Hosts?
Traditionelle Costa-Blanca-Villa-Manager (Abahana, White Coast, Rentablanca) sind lokale Anbieter mit physischem Team und oft Exklusivverträgen. Airbnb-Co-Hosts sind Einzelpersonen, die remote ohne Registrierung arbeiten — günstiger, aber keine ROESB-/Versicherungs-/Steuerkette und bei Problemen keine Haftungsträgerschaft.
Wie viele Immobilien sollte ein Manager für mich verwalten?
Faustregel: Full-Service-Qualität skaliert bis ca. 80–120 Einheiten pro Lokalteam. Über 150 Einheiten wird die Servicequalität oft schwächer. Fragen Sie nach dem Verhältnis Objekte zu Personal (mindestens 1 Full-Time-Person pro 30–40 Einheiten).
Lohnt sich exklusive Vergabe?
Ja, wenn Sie Premium-Preise aushandeln können: Exklusivverträge bringen oft 2–5 % günstigere Provision oder Bonus-Boni bei Umsatzzielen. Aber nur, wenn der Manager ein starker Einzelanbieter ist — nicht einer, der primär über OTA-Inventar arbeitet.
Wie oft sollte ich den Verwalter wechseln?
Nicht aus Prinzip. Aber alle 3 Jahre sollten Sie andere Angebote einholen und mit Ihren Zahlen abgleichen. Wenn der Netto-Payout unter 55 % der Brutto-Buchung liegt oder die Bewertung unter 4,4/5 sinkt, ist Wechsel zu erwägen.
Costa Blanca Habitat als unabhängiger Berater
Wir sind kein Property Manager. Wir vermitteln zwischen Eigentümern und Verwaltern von Dénia bis Orihuela Costa, prüfen bestehende Verträge auf Provisionsfairness und regulatorische Konformität und holen für Sie drei vergleichbare Angebote ein. Unser Service ist für Sie kostenfrei. Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung.
— Allan, Costa Blanca Habitat